segunda-feira, 19 de junho de 2017

ALUGUÉIS

ALUGUÉIS


1 - INTRODUÇÃO

Neste procedimento, abordaremos as normas e os procedimentos relativos à tributação pelo Imposto de Renda dos rendimentos de aluguéis percebidos por pessoas físicas, com base nas disposições do RIR/1999 Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 Lei nº 11.196/2005 Lei nº 9.430/1996 Parecer Normativo CST nº 90/1978 Portaria MF nº 488/2014 Solução de Consulta Cosit nº 56/2013.


2 - RENDIMENTOS CLASSIFICADOS COMO ALUGUÉIS



2.1 - ALUGUÉIS E ARRENDAMENTOS

São tributáveis como aluguéis ou arrendamentos os rendimentos decorrentes de ocupação, uso ou exploração de bens corpóreos, tais como ( RIR/1999 , art. 49 ):
a) aforamento, locação ou sublocação, arrendamento ou subarrendamento, direito de uso ou passagem de terrenos, seus acrescidos e benfeitorias, inclusive construções de qualquer natureza;
b) locação ou sublocação, arrendamento ou subarrendamento de pastos naturais ou artificiais ou campos de invernada;
c) direito de uso ou aproveitamento de águas privadas ou de força hidráulica;
d) direito de uso de exploração de películas cinematográficas ou de videoteipe;
e) direito de uso ou exploração de outros bens móveis de qualquer natureza;
f) direito de exploração de conjuntos industriais.
g) o valor equivalente a 10% (dez por cento) do valor venal de imóvel cedido gratuitamente para uso de terceiros, exceto do cônjuge ou de parentes de primeiro grau;
h) os juros de mora, multas por rescisão de contrato de locação e quaisquer outras compensações pelo atraso no pagamento, inclusive atualização monetária;
i) as luvas, os prêmios, as gratificações ou quaisquer outras importâncias pagas ao locador ou cedente do direito pelo contrato celebrado;
j) o valor das benfeitorias e quaisquer melhoramentos realizados pelo locatário no bem locado se, de acordo com o contrato, fizerem parte da compensação pelo uso do bem locado;
k) a indenização pela rescisão ou término antecipado do contrato de locação ou arrendamento;
l) o preço de compra de móveis ou benfeitorias ou de qualquer outro bem do locador, quando constituir compensação pela anuência do locador à celebração do contrato.
Nota LegisWeb: A Solução de Consulta Cosit nº 56/2013 esclareceu que os rendimentos de aluguel no regime de comunhão parcial de bens, referentes a imóvel adquirido por sucessão, pertencente somente a um dos cônjuges, devem ser tributados, em sua totalidade, por aquele a quem pertence o bem.


2.2 - RENDIMENTOS ALCANÇADOS

Serão classificados como aluguéis ou "royalties" todas as espécies de rendimentos percebidos pela ocupação, uso, fruição ou exploração dos bens e direitos, tais como (Art. 53 do RIR/1999):
I - as importâncias recebidas periodicamente ou não, fixas ou variáveis, e as percentagens, participações ou interesses;
II - os juros, comissões, corretagens, impostos, taxas e remunerações do trabalho assalariado e autônomo ou profissional, pagos a terceiros por conta do locador do bem ou do cedente dos direitos;
III - as luvas, os prêmios, gratificações ou quaisquer outras importâncias pagas ao locador, ou cedente do direito, pelo contrato celebrado;
IV - as benfeitorias e quaisquer melhoramentos realizados no bem locado, e as despesas para preservação dos direitos cedidos se, de acordo com o contrato, fizerem parte da compensação pelo uso do bem ou direito locado;
V - a indenização pela rescisão ou término antecipado do contrato;
VI - o valor locativo de prédio construído, quando cedido gratuitamente, para uso de terceiros, exceto do cônjuge ou de parentes de primeiro grau (pais e filhos);
VII - os juros de mora e quaisquer outras compensações pelo atraso no pagamento dos aluguéis ou arrendamento;
VIII - os rendimentos provenientes de arrendamento de imóvel rural, ainda que o contrato celebrado refira-se a parceria rural, se o outorgante percebe quantia fixa sem partilhar o risco do negócio ( Parecer Normativo CST nº 90/1978);
IX - o preço de compra de móveis ou benfeitorias, ou de qualquer outro bem do locador, quando constituir compensação pela anuência do locador à celebração do contrato.


3 - RETENÇÃO OBRIGATÓRIA

A retenção na fonte sobre rendimentos de aluguéis é obrigatória quando o locatário for pessoa jurídica e o locador pessoa física, mesmo na hipótese do recebimento ser efetuado por intermédio de pessoa jurídica administradora de bens (Art. 631 do RIR/1999).
Observe-se que a retenção também é obrigatória quando o imóvel for locado a pessoa física considerada empresa individual. Assim, quando o valor pago estiver sujeito à tributação de acordo com a tabela progressiva, a pessoa física equiparada a empresa individual deverá efetuar a retenção na fonte.

Nota Legis Web: Não há retenção na fonte do Imposto de Renda quando o locador e o locatário forem pessoas jurídicas.


4 - BASE DE CÁLCULO



4.1 - VALORES QUE NÃO INTEGRAM O RENDIMENTO TRIBUTÁVEL

No caso de aluguéis de imóveis, não integram o rendimento tributável ( RIR/1999 , art. 50 ):
a) o valor de impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
b) o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado, quando for o caso;
c) as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;
d) as despesas de condomínio.
Ressalve-se, porém, que esses encargos somente poderão ser excluídos do valor do aluguel bruto quando o ônus tiver sido exclusivamente do locador (Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 , art. 30 , § 1º). No caso de serem pagos diretamente pelo locatário a quem de direito (sem passar pelas mãos do locador), não poderão ser deduzidos do valor do aluguel recebido.

Exemplo nº 1:Admita-se que o contrato de locação estabeleça que o locatário deva pagar o aluguel mensal de R$ 2.500,00 e assumir as despesas de condomínio, as quais deverão ser pagas diretamente à administradora do condomínio. Admitindo-se, também, que o aluguel seja recebido por intermédio de administradora, que cobra do locador (mediante desconto do valor do aluguel) a comissão de cobrança de 6%, e que o IPTU seja pago pelo locador, podemos ter:
 
Valor do aluguel

 
R$ 2.500,00

 
Despesas de cobrança

 
(R$ 150,00)

 
IPTU (parcela paga no mês pelo locador)

 
(R$ 100,00)

 
Rendimento tributável

 
R$ 2.250,00


4.2 - ALUGUÉIS RECEBIDOS PELA SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL

No caso de sublocação de imóvel, considera-se rendimento tributável do sublocador a diferença positiva entre o aluguel recebido do sublocatário e o aluguel pago ao locador (proprietário do imóvel).


4.3 - VALOR LOCATIVO DE IMÓVEL CEDIDO GRATUITAMENTE PARA USO DE TERCEIROS

No caso de imóvel cedido gratuitamente para uso de outras pessoas que não o cônjuge ou parentes de primeiro grau (pais e filhos), o proprietário deverá considerar como rendimento tributável, na sua Declaração de Ajuste Anual, a importância correspondente a 10% (dez por cento) do valor venal do imóvel, podendo ser adotado o valor constante da guia do IPTU correspondente ao ano-calendário da declaração (§ 1º do art. 49 do RIR/1999).
Considerando-se a hipótese de um contribuinte que cedeu gratuitamente ao irmão um imóvel cujo valor venal, conforme constou da guia do IPTU relativo ao ano-calendário de 2014, é R$ 85.000,00, temos:
 
Rendimento que deverá ser oferecido à tributação na Declaração de Ajuste relativa ao ano de 2014: 10% de R$ 85.000,00

 
R$ 8.500,00.

 


5 - TRIBUTAÇÃO DOS VALORES RECEBIDOS A TÍTULO DE ALUGUÉIS

Os rendimentos de aluguéis percebidos por pessoas físicas sujeitam-se:
a) ao desconto do imposto na fonte, quando pagos por pessoas jurídicas;
b) ao recolhimento mensal obrigatório do imposto (carnê-leão), quando pagos por pessoas físicas ou por fontes situadas no Exterior (pessoas físicas ou jurídicas).


5.1 - CÁLCULO

Os rendimentos mensais decorrentes de aluguéis pagos por pessoas jurídicas às pessoas físicas serão calculados mediante a aplicação da tabela progressiva vigente no mês do pagamento (Decreto n° 3.000/1999, artigo 631)
A partir do mês de abril de 2015, a tabela progressiva corresponde a:
Base de Cálculo (R$)
Alíquota (%)
Parcela a Deduzir do IR (R$)
Até 1.903,98
0
-
De 1.903,99 até 2.826,65
7,5
142,80
De 2.826,66 até 3.751,05
15
354,80
De 3.751,06 até 4.664,68
22,5
636,13
Acima de 4.664,68
27,5
869,36
Parcela a deduzir por dependente será de R$ 189,59.


5.2 - DEDUÇÕES

A legislação do imposto de renda permite, ainda, as seguintes deduções para efeito de determinar a base de cálculo do imposto sobre rendimentos de aluguéis:
a) dependentes;
b) pensão alimentícia;
c) contribuições pagas pelo contribuinte à Previdência Social da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios.
Vale ressaltar que poderão ser exigidos os comprovantes de pagamento de pensão alimentícia e contribuição previdenciária (Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 90, § 6° e artigo 102)

 


5.3 - EXEMPLO

Uma determinada pessoa física recebeu diretamente de pessoa jurídica no mês de abril de 2016, a título de aluguel referente a março de 2016, a importância de R$ 5.000,00, conforme contrato firmado entre as partes.
Valor do aluguel: R$ 5.000,00
Número de dependentes: 1
Valor do Rendimento Tributável

R$ 5.000,00
Quantidade de dependentes

1
(-) Dependentes

R$ 189,59
(=) Base de Cálculo IR

R$ 4.810,41
Imposto de Renda
27,5%
R$ 1.322,86
Parcela a deduzir

R$ 869,36
(-) IRRF a descontar

R$ 453,50

 


5.4 - RECOLHIMENTO DO IMPOSTO E CÓDIGO DO DARF

O Imposto de Renda Retido na Fonte sobre aluguéis deve ser recolhido até o último dia útil do 2º decêndio do mês subseqüente ao mês de ocorrência do fato gerador (Lei 11.196/05, Inciso I, letra "d", art. 70, alterado pela Lei nº 11.933, de 28 de abril de 2009))
O código a ser utilizado no campo 04 do Darf é 3208.


6 - IMÓVEL POSSUÍDO EM CONDOMÍNIO


No caso de imóvel pertencente a mais de uma pessoa física, o Imposto de Renda na Fonte será calculado de forma individual, ou seja, sobre o rendimento mensal que for atribuído a cada um dos condôminos.
Essa proporção deve ser mencionada em cláusula contratual. Caso não conste em contrato cláusula que discrimine a percentagem do aluguel que cabe a cada proprietário, recomenda-se fazer um aditivo a esse contrato.
Exemplo:
Considerando-se que determinado imóvel alugado a uma pessoa jurídica pertença a duas pessoas físicas que denominamos de "A" e "B". A pessoa física "A" detém 2/3 (dois terços) do imóvel e a pessoa física "B" o restante.
Considerando-se, ainda, que o valor do rendimento pago, a título de aluguel, tenha sido de R$ 7.200,00.
No caso do exemplo, o rendimento bruto a ser distribuído a cada beneficiário corresponderá a:
Pessoa Física "A"
R$ 4.800,00
Pessoa Física "B"
R$ 2.400,00


7 - IMÓVEL PERTENCENTE AOS CÔNJUGES


Os rendimentos comuns decorrentes de imóvel pertencente aos cônjuges poderá ser tributado por uma das seguintes formas:
a) proporcionalmente, à parte que cada um detiver, ou seja, 50% (cinqüenta por cento) dos rendimentos para cada cônjuge;
b) em conjunto, em nome de um dos cônjuges.


8 - VÁRIAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS PERTENCENTES A UMA MESMA PESSOA FÍSICA


Na hipótese de várias unidades imobiliárias, pertencentes a uma só pessoa física, serem locadas a uma só pessoa jurídica, a base de cálculo do Imposto de Renda na Fonte corresponderá ao montante dos pagamentos efetuados em cada mês, independentemente do valor atribuído a cada imóvel.


9 - PAGAMENTO EFETUADO ATRAVÉS DE EMPRESA ADMINISTRADORA

No caso de aluguéis recebidos por intermédio de empresas administradoras, procurador ou qualquer outra pessoa designada pelo locador, será considerada data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente da data em que o valor correspondente for repassado para o beneficiário (Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 , art. 31 , § 2º).
Importa observar também que, se o locatário for pessoa física, os aluguéis recebidos sujeitam-se, obrigatoriamente, ao recolhimento mensal no carnê-leão, ainda que o pagamento seja feito por intermédio de empresa administradora de bens, porque a esta, não sendo a fonte pagadora, não cabe reter o imposto na fonte.


10 - ALUGUÉIS DEPOSITADOS JUDICIALMENTE

Caso o locatário deposite em juízo os aluguéis, tal fato não implica a obrigação de reter o imposto na fonte (se o locatário for pessoa jurídica) nem de recolher o imposto mensal do carnê-leão (se o locatário for pessoa física), porque somente quando forem liberados os depósitos em favor do locador pela autoridade judicial estará configurada a disponibilidade econômica ou jurídica do rendimento e, consequentemente, ocorrerá o fato gerador do imposto, observado o seguinte ( RIR/1999 , art. 640 ; Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 , arts. 34 e 43 , II):
a) os rendimentos recebidos acumuladamente serão tributados, pelo total, no mês em que ocorrer o efetivo recebimento;
b) para fins de determinação da base de cálculo do imposto, além das deduções comuns (dependentes, pensão alimentícia, contribuições previdenciárias, observadas as condições pertinentes), poderão ser deduzidas as despesas com ação judicial necessárias ao recebimento dos rendimentos, inclusive com advogados, se tiverem sido pagas pelo contribuinte, sem indenização.


11 - LOCADOR RESIDENTE NO EXTERIOR

Preliminarmente, deverá ser verificado se existe acordo entre o Brasil e o país de origem do residente no exterior ou legislação interna que permita a reciprocidade de tratamento.
Existindo tais instrumentos, o tratamento fiscal será aquele neles previsto. Não havendo acordo, as importâncias pagas, remetidas, creditadas, empregadas ou entregues a pessoas físicas residentes ou domiciliadas no exterior, provenientes de rendimentos produzidos por bens imóveis situados no Brasil, serão tributadas na fonte, à alíquota de 15% ( RIR/1999 , art. 705 ; Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 , art. 33 ).
Observe-se que, para fins de determinação da base de cálculo do imposto, será permitido deduzir, mediante comprovação, as despesas referidas no subtópico 4.1.
O imposto deverá ser retido por ocasião do pagamento, remessa, crédito, emprego ou entrega do rendimento, competindo ao procurador a incumbência de reter o imposto ( RIR/1999 , art. 721 , I).
O imposto deverá ser pago na data da ocorrência do fato gerador, por meio de Darf preenchido em duas vias, utilizando-se o código 9478 ( RIR/1999 , arts. 726 e 865 , I e Lei nº 11.196/2005 , art. 70 , I, "a").
As remessas ao exterior em pagamento de aluguéis e arrendamento de stands e locais para exposições, feiras e conclaves semelhantes, desde que destinados, exclusivamente, à promoção de produtos brasileiros, gozam do benefício da alíquota zero do Imposto de Renda incidente na fonte.
Os rendimentos remetidos a beneficiários residentes ou domiciliados em país ou dependência que não tribute a renda ou que a tribute à alíquota inferior a 20%, a que se refere a Lei nº 9.430/1996 , art. 24 , sujeitam-se à tributação do imposto de renda na fonte à alíquota de 25%.( RIR/1999 , art. 685 , II, "b"). Porém, ressalta-se que o percentual de 20% foi reduzido para 17%, para os países, dependências e regimes que estejam alinhados com os padrões internacionais de transparência fiscal, nos termos definidos pela Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB), sem prejuízo da observância das demais condições estabelecidas pelos arts. 24 e 24-A da Lei nº 9.430/1996 (Lei nº 9.430/1996 , arts. 24 , caput e 24-A, parágrafo único, I e III; Portaria MF nº 488/2014 ).
Observe-se que esta tributação não se aplica na hipótese de pagamentos de contraprestação de arrendamento mercantil de bens de capital, celebrados com entidades mercantis de bens de capital domiciliadas no exterior, os quais serão tributados à alíquota zero ( RIR/1999 , art. 691 , V).


12 - MULTA POR RESCISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL

A multa por rescisão de contrato de aluguel é considerada rendimento de aluguel, consequentemente está sujeito ao Imposto de Renda na Fonte como rendimento de aluguel , ou seja, por meio da tabela progressiva .
Assim, temos as seguintes situações:
a) se a multa for paga por pessoa jurídica, esse valor é tributável na fonte e na declaração;
b) se a multa for paga por pessoa física, esse valor sujeita-se ao recolhimento mensal (carnê-leão) e à tributação na declaração.
RIR/1999 , art. 49 , §2º, Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 , art. 32