segunda-feira, 28 de setembro de 2015

IMÓVEL RURAL APURAÇÃO DE GANHO DE CAPITAL

IMÓVEL RURAL APURAÇÃO DE GANHO DE CAPITAL


1 - INTRODUÇÃO

Para fins de apuração do ganho de capital, considera-se terra nua o imóvel rural, por natureza, que compreende o solo com sua superfície e respectiva floresta nativa, despojado das construções, instalações e melhoramentos, das culturas permanentes, das árvores de florestas plantadas e das pastagens cultivadas ou melhoradas, que se classificam como investimentos (benfeitorias).
Neste procedimento abordaremos a apuração do ganho de capital em imóvel rural, as particularidades que a pessoa física deverá observar para utilizar a DIAT para determinar o valor do ganho para aplicação do imposto de renda.
Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001Lei nº 9.393, de 19 de dezembro de 1996,Perguntas e Resposta da Pessoa física nº 591, 592, 593, 607


2 - DETERMINAÇÃO DO CUSTO DE AQUISIÇÃO EM FUNÇÃO DA DATA DE AQUISIÇÃO

O ganho de capital corresponde à diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição da terra nua (sem as benfeitorias) e depende da data de aquisição do imóvel rural.
Caso o custo das benfeitorias (tanto as adquiridas pelo alienante quanto as por este realizadas) não tenha sido deduzido como custo ou despesa da atividade rural, o seu valor integra o custo de aquisição para fins de apuração do ganho de capital.


2.1 - PARA IMÓVEIS RURAIS ADQUIRIDOS A PARTIR DE 01/01/1997

Os  imóveis rurais adquiridos a partir de 01/01/1997, na apuração do ganho de capital são considerados como custo de aquisição e valor de alienação do imóvel rural, o valor da terra nua (VTN), declarado no Documento de Informação e Apuração do ITR (Diat), respectivamente nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação.
Caso não tenham sido entregues os Diat relativos aos anos de aquisição ou alienação, ou ambos, deve-se proceder ao cálculo do ganho de capital com base nos valores reais da transação.
Quando as benfeitorias tiverem sido deduzidas como despesa de custeio na apuração da determinação da base de cálculo do imposto da atividade rural, o valor de alienação referente a elas será tributado como receita da atividade rural.
Caso o custo das benfeitorias integre o custo de aquisição:
a) inexistindo VTN de aquisição ou alienação, o ganho de capital é a diferença entre o valor total recebido na alienação (terra nua mais benfeitorias) e o custo de aquisição, representado pela soma do custo de aquisição da terra nua às despesas com benfeitorias;
b) existindo VTN de aquisição e alienação, o ganho de capital é determinado pela diferença entre o VTN do ano de alienação somado ao valor recebido pelas benfeitorias menos o VTN do ano de aquisição somado ao custo das benfeitorias {GC = VTN alienação + valor recebido pelas benfeitorias - (VTN aquisição + valor pago pelas benfeitorias)
Para apurar o ganho de capital se o contribuinte adquirir um imóvel rural, a partir de 01/01/1997, após a entrega do Diat ou aliená-lo antes da sua entrega ou, em qualquer caso, onde não se possa apurar o VTN de compra ou de venda, ou ambos dever-se proceder ao cálculo do ganho de capital com base nos valores reais das transações de compra e de alienação do imóvel.


2.1.1 - EXEMPLO PRÁTICO

Um exemplo prático da apuração do ganho de capital pela DIAT
Imóvel rural adquirido em 2.000, por R$ 200.000,00, cujo VTN do ano de aquisição corresponda a aos mesmos R$ 200.000,00. Este imóvel foi vendido em novembro de 2.009, pelo valor de R$ 700.000,00, o VTN informado na DIAT apresentado até 30/092009 foi de 500.000,00. Segue-se a apuração:
R$ 500.000,00 (valor do VTN do ano da venda)
(-) R$ R$ 200.000,00 (valor do VTN do ano da aquisição)
= 300.000,00 será o valor sobre o qual se apura o imposto de renda do ganho de capital
Já o valor da diferença de :
700.000,00  ( valor da venda)
(-) 500.000,00 ( valor informado na DIAT )
= 200.000,00 será informado como rendimento isento na Declaração de Ajuste


2.2 - IMÓVEIS ADQUIRIDOS ATÉ 31/12/1996

Para os imóveis rurais adquiridos até 31/12/1996, aplicam-se as regras para apuração do ganho de capital vigentes antes da edição da Lei nº 9.393, de 19 de dezembro de 1996.


2.2.1 - CUSTO DE AQUISIÇÃO

O custo de aquisição, como regra geral, deve ser o valor constante na Declaração de Bens e Direitos.


2.2.2 - FALTA DE DECLARAÇÃO

Caso o contribuinte não tenha apresentado declaração nos exercícios de 1992 a 1996, o cálculo do custo de aquisição deve seguir orientação específica, dependente da obrigatoriedade ou não da apresentação das referidas declarações, conforme regras que constam na pergunta abaixo indicada.


2.2.3 - VALOR DE MERCADO EM 31/12/1991 INFERIOR AO CUSTO CORRIGIDO

Tratando-se de imóvel adquirido até 1991, cujo valor de mercado declarado em 31/12/1991, for inferior ao custo corrigido, o contribuinte pode atualizar o custo de aquisição, utilizando a Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos da Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001.


2.2.4 - IMÓVEL ADQUIRIDO APÓS 31/12/1991

Se o contribuinte adquiriu imóvel rural após 31/12/1991, o custo é o valor da escritura (isto é, o valor pago) corrigido até 31/12/1995, utilizando a Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos da Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001.


2.2.5 - IMÓVEL ADQUIRIDO A PARTIR DE 01/01/1996

Tratando-se de imóvel adquirido após 31/12/1995, não se atribui correção monetária ao seu custo, conforme a Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, art. 17.


2.2.6 - VALOR DE ALIENAÇÃO

O valor de alienação, em todos os casos, é o valor efetivo da transação.


3 - IMÓVEL RURAL ADQUIRIDO E VENDIDO NO MESMO ANO

No Ganho de capital no imóvel adquirido antes da entrega do Diat e vendido após a sua entrega, porém no mesmo ano em relação à terra nua, não há que se falar em ganho de capital, visto que o VTN de compra e o de venda são coincidentes, salvo se as benfeitorias não tiverem sido deduzidas como despesa de atividade rural, caso em que se apura o ganho de capital sobre as benfeitorias.


4 - VALOR DA DIAT MENOR QUE O VALOR DE VENDA

No caso de alienação em que o valor da terra nua (VTN) do Diat do ano da alienação for menor que o valor efetivo da venda da terra nua do imóvel rural,  o valor de alienação para apuração do ganho de capital é o constante no Diat do ano de alienação. Assim a diferença entre o valor de alienação e o declarado no Diat deve ser informado como rendimento isento e não-tributável.