PERMUTA DE BENS IMÓVEIS
1 - INTRODUÇÃO
Para efeitos tributários, considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por uma ou por mais de uma unidade imobiliária, ainda que ocorra, por parte de um dos proprietários-contratantes, o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, comumente denominada torna.
A legislação do imposto de renda exclui da tributação o ganho de capital decorrente de permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, desde que este fato conste em escritura pública. Havendo escritura pública, conseqüentemente haverá a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis a ser pago pelas partes.
Entende-se como unidade imobiliária, para efeito de aplicação do tratamento tributário:
- o terreno adquirido para venda, com ou sem construção;
- cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
- cada terreno decorrente de loteamento;
- cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;
- o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma;
- cada casa ou apartamento construído ou a construir.
É necessário que a escritura, quando lavrada, seja de permuta. Não se considera permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito, que não seja bem imóvel.
Nesta matéria abordaremos os procedimentos para permuta de bens imóveis de acordo com o RIR/99, artigo 121; Lei 7.713/1988, artigo 18; Lei 9.250/1995, artigos 22, 23 e 24; Lei 11.196/2005, artigos 38, 39 e 40;Instrução Normativa SRF 084/2001; Instrução Normativa 107/1988.
2 - PERMUTA DE BENS IMÓVEIS
Devem-se observar os procedimentos no caso de permuta de bens imóveis e os aspectos inerentes à determinação do fato gerador e à incidência de tributação na pessoa jurídica.
As operações de permuta podem ser efetuadas entre pessoas jurídicas, entre pessoa jurídica e pessoa física, ou entre pessoas físicas, tendo como objeto unidade imobiliária pronta, incluindo-se nesse conceito o terreno para construção ou edificação, ou unidade imobiliária a construir. Permuta (troca) de imóveis sem pagamento de parcela complementar em dinheiro não há tributação do Imposto de Renda.
As operações de permuta podem ser efetuadas entre pessoas jurídicas, entre pessoa jurídica e pessoa física, ou entre pessoas físicas, tendo como objeto unidade imobiliária pronta, incluindo-se nesse conceito o terreno para construção ou edificação, ou unidade imobiliária a construir. Permuta (troca) de imóveis sem pagamento de parcela complementar em dinheiro não há tributação do Imposto de Renda.
2.1 - PERMUTA DE UMA BEM IMÓVEL POR DOIS OU MAIS
No caso de permuta de uma unidade por duas ou mais unidades imobiliárias, o permutante que as receber deve determinar o valor individual de cada unidade imobiliária proporcionalmente ao valor do imóvel dado em permuta.
2.2 - PERMUTA DE BENS COM PAGAMENTO DE TORNA
No caso de permuta com pagamento de torna, esta será computada no preço de alienação da unidade a que couber, podendo ser aplicado o diferimento da tributação.
2.2.1 - PERMUTANTE RECEBENDO TORNA
Deverá computar a torna recebida como receita, podendo deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade imobiliária dada em permuta que corresponder à torna recebida ou a receber.
A parcela a deduzir será determinada mediante a aplicação, sobre o valor contábil da unidade, na data da operação, do percentual obtido pela divisão do valor da torna pelo somatório desta com o valor do custo da unidade dada em permuta.
A parcela a deduzir será determinada mediante a aplicação, sobre o valor contábil da unidade, na data da operação, do percentual obtido pela divisão do valor da torna pelo somatório desta com o valor do custo da unidade dada em permuta.
2.2.2 - TRIBUTAÇÃO DO LUCRO INCLUÍDO NA TORNA
O lucro auferido pelo permutante, contido na torna, deve ser tributado no período-base de sua apuração.
Quando se tratar de venda a prazo, ou em prestação, de imóveis, com pagamento após o término do período-base da venda, ou venda do Ativo Permanente para recebimento do preço, no todo ou em parte, após o término do exercício social seguinte ao da respectiva contratação, a parcela do lucro contida na torna poderá ser tributada à medida de seu recebimento.
Quando se tratar de venda a prazo, ou em prestação, de imóveis, com pagamento após o término do período-base da venda, ou venda do Ativo Permanente para recebimento do preço, no todo ou em parte, após o término do exercício social seguinte ao da respectiva contratação, a parcela do lucro contida na torna poderá ser tributada à medida de seu recebimento.
2.2.3 - CUSTO DE AQUISIÇÃO DO BEM RECEBIDO
O permutante beneficiário da torna deverá considerar como custo do bem recebido o valor contábil do bem dado em permuta, deduzido do custo atribuído à torna recebida ou a receber.
2.2.4 - PERMUTANTE PAGANDO TORNA
A pessoa jurídica que pagar ou prometer pagar a torna não apurará lucro na operação, devendo, no entanto, considerar como custo do bem adquirido, a soma do valor contábil do bem dado em permuta com o valor da torna.
Sempre que houver pagamento de torna, a pessoa física que dela se beneficiar deve apurar o ganho de capital, podendo deduzir a parcela proporcional do custo da unidade dada em permuta correspondente à torna.
Sempre que houver pagamento de torna, a pessoa física que dela se beneficiar deve apurar o ganho de capital, podendo deduzir a parcela proporcional do custo da unidade dada em permuta correspondente à torna.
Quando a torna for contratada para pagamento a prazo, a parcela apurada pode ser tributada proporcionalmente, em cada mês, na medida em que for recebida.
Para os imóveis adquiridos até 31/12/1988, pode ser aplicado o percentual de redução previsto no art. 18 da Lei nº 7.713, de 1988, sobre o ganho de capital correspondente à torna.
Ano de Aquisição ou Incorporação
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Percentual de Redução
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Ano de Aquisição ou Incorporação
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Percentual de Redução
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Até 1969
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100%
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1979
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50%
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1970
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95%
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1980
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45%
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1971
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90%
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1981
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40%
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1972
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85%
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1982
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35%
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1973
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80%
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1983
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30%
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1974
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75%
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1984
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25%
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1975
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70%
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1985
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20%
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1976
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65%
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1986
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15%
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1977
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60%
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1987
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10%
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1978
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55%
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1988
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5%
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No caso de permuta com pagamento de torna em bens móveis ou direitos (exceto dinheiro) deve ser apurado normalmente o ganho de capital relativamente a cada uma das alienações.
2.3 - PERMUTA DE BENS SEM PAGAMENTO DE TORNA
Na permuta de unidades imobiliárias prontas, sem pagamento de torna, a pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber, o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração. Logo, não haverá resultado tributável a apurar.
Na permuta de unidades imobiliárias com pessoa ligada, cada permutante deverá apurar o resultado entre o valor de mercado atribuído ao bem que houver dado em permuta e o seu valor contábil, resultado esse que será computado na determinação do lucro real do período-base da operação, e registrará o bem adquirido pelo valor de mercado a ele atribuído.
2.4 - PERMUTA ENTRE BENS MÓVEIS E BENS IMÓVEIS
No caso de permuta tendo por objeto bens móveis, deve ser apurado o ganho de capital relativo a cada uma das alienações.
3 - PERMUTA DE IMÓVEL RURAL
Nas operações de permuta de imóvel rural por outro imóvel rural, com ou sem benfeitorias, aplica-se o tratamento tributário de permuta, desde que, no caso de imóvel com benfeitorias, o contribuinte não as tenha utilizado como despesa da atividade rural.
4 - PERMUTA COM PESSOA JURÍDICA
As operações de permuta de imóveis realizadas entre a pessoa jurídica e seu sócio, administrador ou titular, ou com o cônjuge ou parente até o terceiro grau, inclusive afim dessas pessoas físicas, são sempre realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades permutadas, apurado com base em laudo de avaliação dos imóveis permutados. Este deve ser elaborado por três peritos ou por entidades ou empresas especializadas desvinculados dos interesses dos contratantes, com indicação dos critérios de avaliação e dos elementos de comparação adotados e instruído com os documentos relativos aos bens avaliados.
Nesse caso, a pessoa física determinará o ganho de capital considerando como preço de alienação o valor de mercado dos bens dados em permuta e registrará os bens adquiridos pelo valor de mercado a eles atribuídos.
A inexistência de laudo implicará arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal.
5 - PERMUTA A PREÇO DE MERCADO
As operações de permuta a preço de mercado deverão estar apoiadas em laudo de avaliação dos imóveis permutados, feito por três peritos, ou por entidade ou empresa especializada, desvinculados dos interesses dos contratantes, com a indicação dos critérios de avaliação e dos elementos de comparação adotados e instruído com os documentos relativos aos bens avaliados. As operações de permuta a preço de mercado deverão estar apoiadas em laudo de avaliação dos imóveis permutados.
6 - PERMUTA ENTRE PESSOAS LIGADAS
A permuta de unidades imobiliárias realizadas entre pessoas jurídicas coligadas, controladoras e controladas, sob controle comum ou associadas por qualquer forma, entre a pessoa jurídica e seu sócio, administrador ou titular, com o cônjuge ou parente até o terceiro grau, inclusive afim, dessas pessoas físicas, serão sempre realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades permutadas, sob pena de arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal.
7 - PERMUTA DE BENS DO ATIVO PERMANENTE
O tratamento tributário examinado nos itens anteriores é aplicável também aos casos de permuta de imóveis registrados no Ativo Permanente da pessoa jurídica.
8 - LUCRO INFLACIONÁRIO E RESERVA DE REAVALIAÇÃO
Nas operações de permuta, bem como na compra e venda com dação de unidade imobiliária em pagamento, a baixa do bem alienado pela pessoa jurídica implicará a realização de eventual lucro inflacionário ou reserva de reavaliação a ele correspondente, no período-base da operação.
9 - EXEMPLO DE PERMUTA
9.1 - PERMUTA SEM TORNA
O contribuinte "A" permutou uma casa, declarada por R$ 60.000,00, por um apartamento pertencente ao contribuinte "B", declarado por R$ 50.000,00.
Cálculos:
Contribuinte "A"
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Contribuinte "B"
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Quadro da Declaração de Bens e Direitos
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Quadro da Declaração de Bens e Direitos
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Casa: Ano de 20XX = R$ 60.000,00
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Apto: Ano de 20XX = R$ 50.000,00
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Ano de 20X1 = zero
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Ano de 20X1 = zero
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Apto: Ano de 20XX = zero
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Casa: Ano de 20XX = zero
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Ano de 20X1 = R$ 60.000,00
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Ano de 20X1 = R$ 50.000,00
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9.2 - PERMUTA COM TORNA
Operação, com torna de R$ 10.000,00 recebido por "A".
Cálculo do Ganho de capital de "A":
R$ 10.000,00 x 100 / R$ 70.000,00 = 14,28%
Ganho de capital = 14,28% x R$10.000,00 = R$ 1.428,00
Custo da torna = R$ 10.000,00 - R$ 1.428,00 = R$ 8.572,00
Imposto de renda = R$ 1.428,00 x 15% = R$ 214,20
Rendimento Tributação Exclusiva
= R$ 1.428,00 - R$ 214,20 = R$ 1.213,80
Custo do apartamento para "A" = R$ 60.000,00 - R$ 8.572,00 = R$ 51.428,00
Contribuinte "A"
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Contribuinte "B"
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Rendimento Tributação Exclusiva = R$ 1.213,80
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Declaração de Bens e Direitos
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Declaração de Bens e Direitos
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Casa: Ano de 20XX = R$ 60.000,00
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Apto: Ano de 20XX = R$ 50.000,00
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Ano de 20X1 = zero
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Ano de 20X1 = zero
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Apto: Ano de 20XX = zero
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Casa: Ano de 20XX = zero
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Ano de 20X1 = R$ 51.428,00
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Ano de 20X1 = R$ 60.000,00
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10 - MODELO DE CONTRATO DE PERMUTA DE BENS IMÓVEIS
PERMUTANTE (A): ___________, brasileiro, solteiro, comerciante, Carteira de Identidade nº ___________, CPF nº ___________, residente e domiciliado na Rua ___________.
PERMUTANTE (B): ___________, brasileiro, solteiro, comerciante, Carteira de Identidade nº ___________, CPF nº ___________, residente e domiciliado na Rua ___________.
As partes acima identificadas têm, entre si, justas e acertadas o presente Contrato de Permuta de Bens Imóveis, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente.
DO OBJETO DO CONTRATO
Cláusula 1ª - O presente contrato tem como OBJETO, o bem imóvel (xx) (Descrevê-lo), pertencente ao PERMUTANTE (A), situado na Cidade de (xx), no Estado (xx), cujo valor atinge a quantia de R$ (x,xx) (valor por extenso), livre de qualquer ônus ou litígio; e o bem imóvel (xx) (descrição), de propriedade do PERMUTANTE (B), situado na Cidade de (xx), no Estado (xx), cujo valor atinge a quantia de R$ (x,xx) (valor por extenso), livre de qualquer ônus ou impedimento.
DA PERMUTA
Cláusula 2ª - O PERMUTANTE (A) transfere ao PERMUTANTE (B), a partir da assinatura deste contrato, a posse e os direitos sobre o bem imóvel descrito na cláusula primeira, passando o último a se responsabilizar pelos tributos que atinjam o bem.
Cláusula 3ª - O PERMUTANTE (B) transfere ao PERMUTANTE (A), a partir da assinatura deste contrato, a posse e os direitos sobre o bem imóvel descrito na cláusula 1ª, passando o último a se responsabilizar pelos tributos que atinjam o bem.
DAS OBRIGAÇÕES
Cláusula 4ª - As partes respondem por quaisquer vícios contidos nos bens que porventura possam existir, entregando-os desta forma, com todas as garantias.
Cláusula 5ª - Caso qualquer dos imóveis, objeto do presente contrato, esteja ocupado, o PERMUTANTE deverá desocupá-lo imediatamente após a assinatura do presente, devendo também responder pela evicção do mesmo.
DA MULTA
Cláusula 7ª - A parte que infringir qualquer das cláusulas do presente contrato deverá se responsabilizar pela multa de R$ x,xx (valor por extenso).
CONDIÇÕES GERAIS
Cláusula 8ª - O presente contrato passa a vigorar entre as partes a partir da assinatura do mesmo.
Cláusula 9ª - Além da legislação pertinente à permuta, aplicam-se, complementarmente, as normas relativas à compra e venda, sendo o presente instrumento irretratável e irrevogável.
Cláusula 10ª - Os herdeiros ou sucessores das partes contratantes se obrigam desde já ao inteiro teor deste contrato.
DO FORO
Cláusula 11ª - Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da comarca de Brasília;
Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.
_______________, _____ de _______________ de ______.
Permutante A: ____________________________
Permutante B: ____________________________
Testemunha: _____________________________
Testemunha: _____________________________
